Die wichtigsten Änderungen im Baurecht 2018

Baubeschreibung, Widerrufsrecht, Fristensetzung und Co.: Seit dem 01. Januar 2018 gesteht der Gesetzgeber privaten Bauherren wesentlich mehr Rechte zu. Neben einer Baubeschreibung erhalten sie nun ein vierzehntägiges Widerrufsrecht, verbindliche Termine zur Fertigstellung, faire Zahlpläne und vieles mehr.

Private Bauherren sehen sich häufig einem schier unüberblickbaren Chaos aus Vorschriften und Aufgaben gegenüber. Ihre Rechte und Pflichten gegenüber Bauunternehmungen und -planern sind ihnen dabei nur selten vollumfänglich bekannt. Zum 01. Januar 2018 traten einige Änderungen in Kraft, die den privaten Bauherren zwar nicht von lästigen Pflichten befreit, seine Position im Vertragsgeflecht jedoch deutlich stärkt.

Zur Verbesserung des Verbraucherschutzes wurde gesetzlich ein Verbraucher-Bauvertrag geschaffen. Dieser gilt ab sofort immer, wenn Verbraucher, also Privatpersonen, ein Gebäude errichten oder einen umfangreichen Umbau vornehmen lassen. Gesetzlich verankert ist das neue Recht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und löst das alte Werkvertragsrecht ab. Durch die neue Gesetzeslage erhalten die Hausbauer vor allem mehr Sicherheit sowie die Möglichkeit einer exakteren Planung ihres Bauvorhabens.

Verständliche und detaillierte Baubeschreibung

Es ist kaum vorstellbar, doch bisher mussten Bauunternehmen ihren Auftraggebern gegenüber nicht schriftlich erklären, was sie erbauen und wie sie dabei vorgehen werden. Die neue Rechtslage verpflichtet sie nun dazu, alle wesentlichen Daten des Bauvorhabens vertraglich festzulegen. Hierzu zählen beispielsweise der Gebäudetyp, die Baukonstruktion, der Innenausbau oder die Umsetzung des Schallschutzes. Darüber hinaus sind nun verpflichtend Pläne mit exakten Raum- und Flächenangaben anzufertigen.

Durch die neue Regelung wird die Stellung des Verbrauchers gegenüber dem Bauunternehmen deutlich verbessert. Während Unklarheiten in der Baubeschreibung und daraus resultierende Unzufriedenheiten des Bauherren bisher ihm angelastet wurden, ist nun das Unternehmen für Abweichungen verantwortlich und somit haftbar zu machen.

Zudem ergeben sich aus der schriftlichen Baubeschreibung einige praktische Vorteile:

• Die Baubeschreibung kann bei der Beantragung eines Kredites als Grundlage dienen.
• Das Einhalten bzw. Erfüllen von Förderbedingungen kann bewiesen werden.
• Angebote verschiedener Bauunternehmen lassen sich besser vergleichen.

Widerrufsrecht für private Bauherren

Erstmals wird Privatleuten bei Bauverträgen eine Widerrufsfrist zugestanden. Künftig können private Bauherren die abgeschlossenen Bauverträge vierzehn Tage nach Abschluss widerrufen. Diese Regelung schützt vor unseriösen, zeitlich begrenzten Rabattangeboten sowie vor vorschnellen Entscheidungen, die bisher nicht zurückgenommen werden konnten. Der Bauunternehmer ist darüber hinaus verpflichtet, den Kunden über die Widerrufsfrist zu belehren.

Überdies ist gesetzlich festgeschrieben, dass das Unternehmen im Falle eines fristgerechten Widerrufs keine Gebühren verlangen darf. Und für diesen Widerspruch bedarf keiner Begründung.

Belehrt der Bauunternehmer den Bauherren nicht über das gesetzlich versicherte Widerrufsrecht, verlängert die Frist sich um ein Jahr. Der Bauherr hat bei unterlassener Belehrung demnach ein Jahr und vierzehn Tage Zeit, den geschlossenen Bauvertrag zu widerrufen. Macht er von diesem verlängerten Widerrufsrecht Gebrauch, ist er jedoch verpflichtet, die bis dato erbrachten Leistungen des Unternehmers entsprechend der vertraglichen Vereinbarung zu bezahlen. Achtung: Das neue Widerrufsrecht gilt jedoch nur für Bauverträge, die nicht notariell beurkundet wurden.

Fristensetzung und Schadensersatzansprüche bei Verstößen

Bisher wurden nur selten voraussichtliche Fertigstellungsdaten in Verträge aufgenommen. Selbst wenn dies der Fall war, galt das genannte Datum lediglich als grober Richtwert und musste somit nicht zwingend eingehalten werden.

Zugunsten der Planungssicherheit der Privatleute verpflichtet der Gesetzgeber Bauunternehmen nun zu einer verbindlichen Fristsetzung. Diese ist in der Praxis sehr wertvoll, da Umzüge geplant und Wohnungen zum richtigen Zeitpunkt gekündigt werden müssen. Private Bauherren gewinnen somit enorm an Sicherheit – eine echte Verbesserung des Verbraucherschutzes.

Ist das Bauvorhaben zum vertraglich vereinbarten Termin nicht fertiggestellt, kann der Bauherr künftig leichter Schadensersatzansprüche gegen das ausführende Unternehmen geltend machen. Trödeleien am Bau, die von Verbrauchern immer wieder beklagt wurden, dürften damit der Vergangenheit angehören.

Schadensersatzansprüche entstehen vor allem in folgenden Fällen:

• durch das Überschreiten der vertraglich geregelten Frist entstehen Miet- oder Hotelkosten,
• ein Umzugsunternehmen wurde für den vereinbarten Termin beauftragt und bereits bezahlt,
• Möbel und andere Einrichtungsgegenstände müssen aufgrund der Überschreitung der Frist kostenpflichtig untergebracht werden,
• der Umzug in eine vorübergehende Wohnung, die aufgrund der Fristüberschreitung bezogen werden muss, verursacht Kosten.

Letztendlich ist jedoch in jedem Einzelfall abzuklären, welche Ansprüche geltend gemacht werden können. Sollte es zu einer Überschreitung der im Vertrag vereinbarten Frist kommen, lohnt es sich also unter Umständen, einen Anwalt zu kontaktieren.

Abschlagszahlungen

In der Vergangenheit lag die Hoheit über die Bestimmung des Zahlungsplanes ganz beim Bauunternehmen. Dieses konnte nach Belieben Zahlungspläne und Abschlagszahlungen diktieren, die im Sinne des Bauunternehmens waren und für den Bauherren häufig eher ungünstig ausfielen. Damit ist nun Schluss: b diesem Jahr dürfen Bauunternehmen maximal 90 Prozent der Gesamtsumme als Abschlagszahlung verlangen. Die restliche Summe wird in einem solchen Fall erst nach der Fertigstellung des Bauvorhabens fällig. Durch diese neue Regelung soll das Überzahlungsrisiko privater Bauherren gemindert werden, die so immerhin noch 10 Prozent der Gesamtsumme als Druckmittel einbehalten können.

Aushändigung wichtiger Unterlagen

Zur Vorlage bei Behörden und Banken werden in aller Regel einige Baudokumente benötigt. Bisher war der Bauunternehmer nicht verpflichtet, diese an den Bauherren auszuhändigen. Aus unterschiedlichen Gründen bereitete es den Unternehmen regelmäßig Schwierigkeiten, dieser eigentlich als selbstverständlich anzusehenden Forderung der Bauherren nachzukommen – und das nur sehr zögerliche Aushändigen der Unterlagen führte nicht selten zu Problemen bei der Beantragung von Krediten oder Fördergeldern.

Auch in diesem Punkt profitiert der Verbraucher von der neuen gesetzlichen Regelung im Baurecht. Derart wichtige Dokumente, die zudem zumeist sehr früh im Bauprozess benötigt werden, muss der Bauunternehmer nun bereits vor Baubeginn aushändigen. Dieses Recht auf Herausgabe der Unterlagen wird privaten Bauherren künftig viele Probleme im Umgang mit Behörden und Banken ersparen. Darüber hinaus wird es mit Hilfe der Dokumente einfacher, das Bauvorhaben durch einen Gutachter prüfen zu lassen.

Nachteile der neuen Regelungen im Baurecht 2018

Trotz des für den Verbraucher prinzipiell sinnvollen Ansatzes gehen die neuen Regelungen im Baurecht auch mit Nachteilen einher, wie zum Beispiel bei den Regelungen zu den Zahlungsmodalitäten. So ist es fortan nicht mehr möglich, Abschlagszahlungen bei erheblichen Baumängeln komplett zu verweigern. Sind deutliche Mangel erkenntlich, die die vertraglich vereinbarte Leistung offensichtlich nicht erfüllen, müssen Bauherren nun zumindest einen Teil der Abschlagszahlung dennoch leisten – der Verband privater Bauherren (VPD) kritisiert bereits diese für den Verbraucher nachteilige Regelung.

Auch interessant: